In Abteilung II werden die Lasten und Beschränkungen an den Grundstücken eingetragen.
Übersicht der möglicher Eintragungen:
„Das Recht, eine bestimmte, in sich abgeschlossene Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen“ § 31 I WEG
Das Recht entsteht durch
Zur Löschung ist die Löschungsbewilligung des Berechtigen nötig. § 875 BGB
Die Löschung erfolgt nur auf Antrag.
Das Dauerwohnrecht kann vererbt und veräußert werden.
Es kann für beschränkte oder unbeschränkte Zeit vereinbart werden.
„Das Recht, nicht zu Wohnzwecken dienende Räume unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen“ § 31 Abs. 2 WEG
Das Recht entsteht durch
Zur Löschung ist die Löschungsbewilligung des Berechtigen nötig. § 875 BGB
Die Löschung erfolgt nur auf Antrag.
Das Dauernutzungsrecht kann vererbt und veräußert werden.
Es kann für beschränkte oder unbeschränkte Zeit vereinbart werden.
„Recht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks.“
Das Recht wird nicht auf den Namen einer Person eingetragen, sondern zugunsten eines Grundstücks. Daher heißt es Grunddienstbarkeit. (Subjektiv-dingliche Rechte)
Es sind immer zwei Grundstücke betroffen:
Der Berechtigte kann sich mit Übertragung des herrschenden Grundstücks ändern.
Die Grunddienstbarkeit ist auf Dauer ausgelegt.
Sie muss für das herrschende Grundstück vorteilhaft sein. § 1019 BGB
Eine Grunddienstbarkeit kann den Eigentümer nicht zum positiven Handeln verpflichten.
Grunddienstbarkeiten entstehen durch Einigung + Eintragung.
Zur Löschung ist die Löschungsbewilligung des Berechtigen nötig.
Es gibt drei Grundtypen von Grundienstbarkeiten:
Das dienende Grundstück darf in einzelnen Beziehungen benutzt werden.
Beispiele:
Ein Wegerecht ist für Grundstücke sinnvoll, welche keine direkte Anbindung zur Straße haben und nur über ein fremdes Grundstück erreicht werden können.
Auf dem dienenden Grundstück dürfen gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden.
Beispiele:
Zum Beispiel kann ein Hotel eine Grunddienstbarkeit bestellen, die den Eigentümers des Nachbargrundstücks eine Bebauung untersagt, um den Gästen die schöne Aussicht zu erhalten.
Dem Eigentümer des dienenden Grundstücks wird von der Ausübung eines bestimmten Rechts ausgeschlossen.
Beispiele:
(Ausgeschlossen wird das Recht zu klagen)
„Recht zugunsten einer individuell bestimmten natürlichen oder juristischen Person“ § 1090 BGB
Die berechtigte Person wird mit Namen eingetragen.
Inhaltlich oft wie bei der Grunddienstbarkeit.
Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar und nicht vererbbar. § 1092 I S.1 BGB
Beispiele:
Beispiel: Ein Stromanbieter möchte Strommasten auf einem Grundstück errichten. Eine Grunddienstbarkeit ist nicht sinnvoll, da das Recht nicht einem Grundstückseigentümer zustehen soll, sondern dem Stromanbieter. Es kann eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für den Stromanbieter eingetragen werden.
Das Recht erlischt wenn:
Zur Löschung ist die Löschungsbewilligung oder die Sterbeurkunde erforderlich.
Die Löschung erfolgt auf Antrag.
Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann ein Wohnungsrecht eingetragen werden. Das Wohnungsrecht ist von dem Dauerwohnrecht zu unterscheiden.
| Wohnungsrecht § 1093 BGB | Dauerwohnrecht § 31 WEG |
|---|---|
| Nutzung nur durch eingetragene Person | Vermietung möglich |
| Nicht veräußerbar | veräußerbar |
| Nicht vererbbar | vererbbar |
„Das persönliche Recht zur vollen Nutzung einer Sache“ §§ 1030 ff. BGB
Das Recht entsteht durch Einigung und Eintragung.
Rechte des Nießbrauchers:
Pflichten des Nießbrauchers:
Das Nießbrauchrecht ist nicht übertragbar und nicht vererbbar. § 1059 S.1 BGB
Die Ausübung kann einem andern überlassen werden.
Das Recht erlischt wenn:
Zur Löschung ist die Löschungsbewilligung oder die Sterbeurkunde erforderlich.
Die Löschung erfolgt auf Antrag.
„Der Berechtigte ist dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt“ § 1094 BGB
Für eine bestimmte Person oder einem jeweiligen Eigentümer möglich.
Entsteht durch Einigung und Eintragung.
Beschränkt auf dem ersten Verkaufsfall, mehrere Verkaufsfälle oder alle Verkaufsfälle. § 1097 BGB
Das Vorkaufsrecht gilt nicht für Schenkung, Erbschaft oder Zwangsversteigerung.
„Wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück“ § 1105 Abs. 1 BGB
Für eine bestimmte Person oder einem jeweiligen Eigentümer möglich.
Die zu erbringenden Leistungen können sein:
Es müssen stets wiederkehrende Leistungen geschuldet sein.
Der Eigentümer haftet mit dem Grundstück und persönlich.
Ist gesetzlich nicht definiert.
Besteht in der Regel aus mehreren Rechten:
Das Altenteil hat Bedeutung insbesondere im Bereich der Hofübergabe: Der Bauer, der den Hof an seinen Nachfolger übergibt, lässt sich ein Altenteilsrecht einräumen.
Reallast und Wohnungsrecht können im Grundbuch aber auch als ein Recht eingetragen werden, unter der Bezeichnung „Altenteil“ oder „Leibgedinge“.
„Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts.“ § 883 BGB
Auch zur Sicherung eines künftigen Anspruchs zulässig.
Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch verhindern oder beeinträchtigen würde.
Beispiel:
„Das Recht ein Bauwerk auf oder unter einem fremden Grundstück zu errichten oder zu haben“ § 1 ErbbauRG
Das Erbbaurecht ist ein grundstückgleiches Recht. Es kann genauso wie ein Grundstück veräußert oder belastet werden. Es ist somit auch vererbbar.
Es wird ein besonderes Grundbuchblatt angelegt. Das Erbaugrundbuch. Im Erbbaugrundbuch wird das Erbbaurecht im Bestandsverzeichnis eingetragen und im Grundstücksgrundbuch in Abteilung II.
Bei einem Erbbaurecht gibt es zwei Eigentümer:
Entsteht durch Einigung und Eintragung.
Das Erbbaurecht kann auf Dauer oder für eine bestimmte Zeit bestellt werden. Üblich sind oft 99 Jahre.
Das Eigentum am Bauwerk steht dem Erbbauberechtigten zu.
Es können Abmachungen getroffen werden hinsichtlich
§ 2 ErbbauRG
Es besteht die Möglichkeit, dass sich der Eigentümer die Zustimmung zum Verkauf oder zur Belastung des Erbbaurechts vorbehält. § 5 ff. ErbbauRG
Das Erbbaurecht erlischt
Das Bauwerk geht dann in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Dieser hat den Erbbauberechtigten eine angemessene Entschädigung für das Bauwerk zu zahlen.
Statt der Entschädigung kann aber auch die Verlängerung des Erbbaurechts angeboten werden. Lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, verliert er den Entschädigungsanspruch. § 27 ErbbauRG
Bei Löschung des Erbbaurechts wird das dazugehörige Erbbaugrundbuch geschlossen.
Beispiel: Die Stadt möchte das die Innenstadt belebt ist. Statt Grundstücke zu verkaufen, kann die Stadt Erbbaurechte bestellen und bleibt Eigentümer des Grundstücks und kann das Erbbaurecht auslaufen lassen. Tiefgaragen sind auch ein passendes Beispiel.
„Ein Vorerbe ist nur Erbe auf Zeit. Nach Beendigung der Vorerbschaft wird der Nacherbe der Erbe des Erblassers“
Der Erblasser kann mit einer Verfügung von Todes wegen die Vor- und Nacherbschaft anordnen.
Der Vorerbe kann nur mit Zustimmung des Nacherben über das Grundstück verfügen.
Der Nacherbenvermerk wird gleichzeitig mit der Eintragung des Vorerben als Eigentümer eingetragen.
Die Eintragung des Vermerks soll den gutgläubigen Erwerb des Grundstücks verhindern.
Im Testament kann der Erblasser festlegen, dass ein Testamentsvollstrecker eingesetzt wird.
Der Testamentsvollstrecker fungiert als Treuhänder gegenüber dem Erben. Seine Aufgabe ist vor allem die ordnungsgemäße Verwaltung des Nachlasses.
Dem Testamentsvollstrecker steht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über den Nachlass zu. § 2205 BGB
Der Erbe kann über die Nachlassgegenstände, die der Verwaltung unterliegen nicht verfügen § 2211 Abs. 1 BGB
Der Vermerk dient dazu, das eingeschränkte Verfügungsrecht des Eigentümers deutlich zu machen und gutgläubigen Erwerb Dritter auszuschließen.
Mit Wirksamwerden des Anordnungsbeschlusses des Vollstreckungsgerichts entsteht ein relatives Verfügungsverbot (Veräußerungsverbot).
Sämtliche Verfügungen des Schuldners über sein Grundeigentum sind dem betreibenden Gläubiger gegenüber unwirksam.
§§ 23, 20 I ZVG, 135 , 136 BGB
Dieses relative Verfügungsverbot muss unverzüglich ins Grundbuch eingetragen werden, da sonst ein Dritter das betroffene Grundstück gutgläubig erwerben könnte.
Das Vollstreckungsgericht ersucht das Grundbuchamt um die Eintragung. § 19 Abs. 1 ZVG
Das Ersuchen ersetzt den sonst notwendigen Antrag und die Bewilligung.
Es gibt zwei Zeitpunkte an dem das Verfügungsverbot wirksam werden kann:
Der frühere Zeitpunk ist entscheidend.
Das Grundbuchamt ist verpflichtet dem Vollstreckungsgericht mitzuteilen, was über Wohnort und Wohnung der eingetragenen Beteiligten und deren Vertreter bekannt ist. Die Vorschrift wird durch die Übersendung des Wohnungsblattes erfüllt. § 19 Abs. 2 ZVG
Das Grundbuchamt ist außerdem verpflichtet dem Vollstreckungsgericht von allen Eintragungen im Grundbuch beglaubigte Abschriften der Urkunden zu übersenden. Diese Vorschrift wird in der Praxis dadurch erfüllt, dass die Grundakte bei Bedarf vom Vollstreckungsgericht angefordert wird. § 19 Abs. 2 ZVG
Das Vollstreckungsgericht ist von allen folgenden Eintragungen zu benachrichtigen. § 19 Abs. 2 ZVG
Statt der Zwangsversteigerung kann auch die Zwangsverwaltung erfolgen.
Bei der Zwangsverwaltung sollen die Forderungen des Gläubigers durch die Erträge des Grundstücks erfüllt werden.
Beispiel: Das Grundstück ist vermietet und der Gläubiger kann die Miteinnahmen abgreifen.
Die Zwangsverwaltung kann den Gläubiger auch davor schützen, dass ein unfähiger oder unwilliger Schuldner das Zugriffsobjekt durch unzureichende Bewirtschaftung im Wert mindert oder sonst wie beeinträchtigt.
„Absolute Grundbuchsperre. Verfügungen des Schuldners dürfen nicht mehr eingetragen werden“
Dieses Verfügungsbeschränkung muss unverzüglich ins Grundbuch eingetragen werden.
Mit der Insolvenzeröffnung verliert der Schuldner die Verfügungsgewalt über sein Vermögen. § 80 InsO
Das Verwaltungs- und Verfügungsrecht geht auf den Insolvenzverwalter über. § 56 InsO
Schon vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat das Insolvenzgericht alle Maßnahmen zu treffen, um eine Vermögensverschlechterung beim Schuldner zu Lasten der Gläubiger zu verhindern. § 21 InsO
Hierfür kommt in Frage