In Abteilung III werden die Grundpfandrechte eingetragen.
Diese Rechte dienen der Sicherung der Geldhingabe (z.B. eines Darlehns)
Sie können als Einzelrechte (es ist ein Grundstück belastet) oder als Gesamtrechte (es sind mehrere Grundstücke belastet) eingetragen werden.
„Recht aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern.“ § 1191 Abs. 1 BGB
Keine rechtliche Bindung zur Forderung. Die Grundschuld ist unabhängig von der Forderung und eine abstrakte Grundstücksbelastung.
Die Verknüpfung von Forderung und Grundschuld erfolgt nicht kraft Gesetztes, sondern durch eine schuldrechtliche Vereinbarung.
Die Grundschuld bietet den Vorteil der möglichen Forderungsauswechslung.
Auf die Grundschuld sind die Vorschriften der Hypothek grundsätzlich entsprechend anwendbar.
Eine Grundschuld kann als Brief- oder als Buchrecht bestellt werden.
„Grundschuld auf den Namen des Eigentümers. Eigentümer und Gläubiger sind identisch.“ § 1196 Abs. 1 BGB
Die Bestellung erfolgt durch einseitige Erklärung und Eintragung.
Der Eigentümer sichert sich den Rang der Grundschuld.
Diese Grundschuld kann als Sicherheit angeboten werden, wenn beabsichtigt wird, ein Darlehn aufzunehmen. (Abtretung)
„Recht aus einem Grundstück zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern.“ § 1199 Abs. 1 BGB
Die Rentenschuld ist eine Sonderform der Grundschuld.
Es muss ein Betrag bestimmt werden, durch dessen Zahlung die Rentenschuld abgelöst werden kann. Die Ablösesumme muss im Grundbuch angegeben werden. § 1199Abs. 2 BGB
Zahlt der Eigentümer diese Betrag, geht die Rentenschuld auf ihn über. § 1200 Abs. 1 BGB
Der Eigentümer haftet nur mit dem Grundstück.
Eine Rentenschuld kann als Brief- oder als Buchrecht bestellt werden.
Die Rentenschuld verfolgt ähnliche wirtschaftliche Ziele wie die Reallast:
| Rentenschuld § 1199 BGB | Reallast § 1105 BGB |
|---|---|
| Nur Geldzahlungen | Leistungen aller Art |
| Eintragung in Abteilung III | Eintragung in Abteilung II |
| Haftung nur mit Grundstück | Haftung mit Grundstück und persönlich |
„Recht aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zur Befriedigung einer zustehenden Forderung zu fordern.“ § 1113 Abs. 1 BGB
Die Hypothek ist Abhängig von einer zugrunde liegenden persönlichen Forderung. (Akzessorietät)
Die Forderung kann nicht ohne die Hypothek, die Hypothek kann nicht ohne die Forderung übertragen werden. § 1153 Abs. 2 BGB
Die Übertragung der Forderung bewirkt vielmehr automatisch den Übergang der Hypothek auf den neuen Gläubiger. § 1153 Abs. 1 BGB
Erlischt die Forderung wird aus der Hypothek eine Eigentümergrundschuld. § 1177 BGB
Man unterscheidet die
Eine Verkehrshypothek kann als Brief- oder als Buchrecht bestellt werden.
Die Verkehrshypothek erwirbt der Gläubiger erst dann, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
Bei einer Buchhypothek:
Bei einer Briefhypothek:
Vor der Briefübergabe steht das Recht dem Eigentümer zu. § 1163 Abs. 2 BGB
Die Briefübergabe wird allerdings meist durch eine Vereinbarung ersetzt, die das Grundbuchamt zur Aushändigung des Briefes an den Gläubiger ermächtigt. § 1117 Abs. 2 BGB
Der Hypothekenbrief muss folgende Angaben enthalten:
* Die Unterschriften entfallen bei maschinell geführten Grundbüchern. Der Zusatz „Maschinell hergestellt und ohne Unterschrift gültig“ ist zu vermerken. § 87 GBV
Weiterhin soll der Brief folgende Angaben enthalten:
Fehlt eine der Muss-Angaben, so ist der Brief ungültig. Bei Fehlen einer Soll-Angabe gilt der Brief jedoch.
Der Gläubiger kann die Briefhypothek ohne Umschreibung im Grundbuch durch schriftliche Erklärung und Übergabe des Briefes auf einen anderen übertragen. § 1154 Abs. 1 BGB
Wurde die Forderung gezahlt, muss der Gläubiger den Brief dem Eigentümer aushändigen. § 1144 BGB
Für die Übertragung der Hypothek auf einen anderen Gläubiger, ist die Abtretungserklärung des bisherigen Gläubigers notwendig. § 398 BGB
Bei einer Buchhypothek muss die Abtretung ins Grundbuch eingetragen werden. Bei einer Briefhypothek genügt die Übergabe des Briefes.
Die Hypothek erlischt, wenn der Gläubiger im Wege der Zwangsvollstreckung aus dem Grundstück befriedigt wird. § 1181 BGB
Die Eintragung wird dann aufgrund eines Ersuchens des Zwangsvollstreckungsgericht gelöscht.
Bei Rückzahlung des Darlehns oder Verzicht des Gläubigers geht die Hypothek auf dem Eigentümer über. Gleichzeitig wird das Grundbuch unrichtig. §§ 1163 Abs. I S. 2, 1168 BGB
Der Eigentümer kann das Recht löschen lassen oder in eine Eigentümergrundschuld umschreiben lassen.
Die Umschreibung in eine Eigentümergrundschuld verhindert jedoch nicht das Aufrücken rangschlechterer Grundpfandrechte. Gleich- oder nachrangigen Grundpfandrechten steht ein gesetzlicher Löschungsanspruch gegenüber dem Eigentümer zu. § 1179a Abs. 1 BGB
Der Löschungsanspruch kann vertraglich ausgeschlossen werden. § 1179a Abs. 5 BGB
Die Erteilung eines Briefes ist immer ausgeschlossen.
Sicherungshypothek kraft Gesetzes sind:
„Sonderform der Sicherungshypothek, bei der die Haftung nur bis zu dem im Grundbuch eingetragenen Höchstbetrag beschränkt ist.“
„Sicherungshypothek, die im Wege der Zwangsvollstreckung wegen einer Geldforderung von mehr als 750 € ins Grundbuch eingetragen wird.“
Für die Eintragung müssen die vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen als auch die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein.
Die Forderung muss mehr als 750,00 € betragen. Auf Grund mehrerer demselben Gläubiger zustehender Schuldtitel kann eine einheitliche Sicherungshypothek eingetragen werden. § 866 ZPO
Es darf keine Gesamthypothek entstehen. (eine Hypothek für mehrere Grundstücke)
Sollen mehrere Grundstücke des Schuldners mit der Hypothek belastet werden, so ist der Betrag der Forderung auf die einzelnen Grundstücke zu verteilen. Der Betrag eines Teiles muss mehr als 750,00 € betragen. Die Größe der Teile bestimmt der Gläubiger. § 867 Abs. 2 ZPO
Der Schuldtitel ist an den Gläubiger zurückzugeben.
Bei Anträgen von Bundes- und Landesbehörden (z.B. Finanzamt, Gerichtskasse) braucht kein Vollstreckungstitel vorgelegt werden, hier genügen Siegel und Unterschrift des Behördenleiters auf dem Eintragungsersuchen.
Bei Anträgen von Körperschaften des öffentliches Rechts (z.B. Gemeinden, Krankenkassen, Innungen) wird anstelle eines Titels ein Ausstandsverzeichnis vorgelegt.
Die Eintragung ist auf dem Vollstreckungstitel zu vermerken. § 867 Abs. 1 S. 1 ZPO
In der Praxis geschieht dies durch Verbindung des Titels mit einem Ausdruck eines Eintragungsvermerks.